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马光远:446家房企破产究竟意味着什么?

  这两天,一个关于房地产行业刷屏的报道是:据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

  报道里面特别提到我上一篇文章的一个观点: “未来中国将只有20%的开发商活下来,80%的开发商都会死掉!”。这也意味着,这张房企破产名单还将继续增加。有些报道根据我的这个观点,甚至夸张地推算出,今年还有8000多家房地产企业倒闭。

  在今年,近期,重庆市前市长黄奇帆也有一个相似的说法,他认为,“中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。”

  黄奇帆列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的常住人口,整个是八点几亿。八亿多城市常住人口有九万多个房地产企业。”

  他判断,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上!目前中国全国有房地产企业10万多家(我在5年前统计的数据是13万多家,现在的工商数据是10万家左右,已经比以前少了3万家左右。),这意味着,未来有7万家左右的房地产企业消失。

  对于我“只有20%的开发商可以活下来,80%的会死掉”,我其实在上一篇文章中说的清清楚楚。但现在看来,这个观点又被误读了。很显然,我说的80%房地产企业会死掉,是一种市场趋势,而不是这两年要发生的事实,更不是今年要死掉这么多。

  有人认为我的这个说法太夸张,其实一点都不夸张,即使死掉80%,中国还有2到3万家左右的房地产企业,数量仍然是全球最多的,2到3万家的房地产企业,完全可以满足未来房地产市场的供给。

  但是,相对于我的观点被误读,446家房地产企业破产究竟对市场的意义更是被误读。

  我特别奇怪的是,房地产企业关闭破产这种每年都发生的稀松平常之事,为什么今年引发了大家巨大的关注。这不过是“压倒骆驼的最后一根稻草的效应而已”。

  在市场下行的情况下,任何风吹草动都会引发市场的过度解读,不仅仅是房地产市场。

  我要告诉大家的是,即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右,今年相对于2018年同期,房地产企业倒闭的数量是有所上升,但总体而言,仍然属于正常范畴。

  房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,主动关闭,有些是被重组,有些是项目烂尾。

  真正经营困难倒闭的并不多。

  不能因为今年又400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了,这是纯粹不懂房地产的表现。

  对于未来的房地产行业,我在以前观点的基础上,再做几点解读:

  第一、只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下,才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。

  看市场的温度,要看头部企业,至少要看这个行业的100强企业。中国房地产企业100强占整个房地产企业的份额超过一半接近2/3,百强企业如果出现接二连三的倒闭,整个市场的温度可想而知。

  今年除了极个别的企业,如亿银集团比较大,剩下的倒闭的房地产企业基本是闻所未闻的。

  第二,房地产行业的兼并重组一直没有到来,这很奇怪。

  一个行业发展到平稳阶段,告别高速增长之后,行业的洗牌和兼并重组将成为行业进行自我调整的主要方式。

  一些企业在今年如此严厉的调控下仍然选择扛着,为什么?就是赌政策放松之后,行业会迎来新一轮的反弹,警报解除,春去春又来。政策跷跷板周期,让这些企业即使再困难,也会选择坚守,除非资金链已经到了断裂的边缘或者已经断裂的。

  第三、一些企业对下一波房地产周期有严重误判,还沉浸在“白银时代”的美梦中。

  我在之前的很多文章中,不断强调,中国房地产的下一个周期没有什么白银时代,任何房企赚钱的历史结束了,行业暴涨的周期也结束了,房地产行业的市场结构、盈利模式以及区域动态和过去的周期面目全非。

  我倒是同意这个说法:不是房地产行业不好做了,而是你的房地产观念跟不上时代了。

  第四、房地产企业仍然有退路。那就是,以价换量,彻底转变对市场未来发展的预期和思维。

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