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印力第三次“上市”猜想:未到葡萄成熟时

  房企多元化一路披荆斩棘,物业分拆上市风头正盛之时,商业板块也赶来刷一波存在感。

  继物业和物流之后,万科年内再度传出分拆上市消息。据“IPO早知道”称,万科旗下商业地产平台印力集团正与投行密切接触,筹备赴港IPO。一名香港投行机构人士向记者证实,资本市场上确实有印力寻求上市的消息。

  在过去6年里,印力曾经两次向资本市场发起冲刺。尽管印力方面已就传闻回复称“目前并无上市计划”,但这一次或许是印力最接近IPO的时刻。

  被万科收购后,印力在不到三年时间里将在管面积总规模冲到了行业第二的位置,想要成为绝对的领跑者,打开上市渠道显然是必须动作。只是,于万科而言,印力上市或许未到葡萄成熟时。

  挑战两轮失败

  商业地产是房企产业链上与金融联系最紧密的板块,在规模扩张需求的驱动下,商业运营商正在发力抢食市场蛋糕。近年来,印力管理层也从未避讳过对资本的友好和渴望。

  将时间拉回2013年。华润集团退出深国投商置(印力前身)之后,便有市场消息称该公司计划在香港首次公开募股,融资规模约10亿美元,并于2013年年底实现挂牌。同年,黑石集团、工银国际控股有限公司分别收购深国投40%、6%股权。

  虽然当年的上市计划最后以搁浅告终,但时任印力集团战略规划部总经理董意坚表示,即使没有上市,引入黑石集团也是一笔成功的资本运作。

  2015年,深国投商置更名印力集团,又一次将上市工作提上日程。对于重启上市进程,印力集团副总裁竺海群更是予以了直接肯定:“对接资本市场一直是印力的战略部署,上市是其中一种方式。只有对接资本市场,才会对公司有更大的促进,但上市不是最终目的和结果,而是印力企业发展的另一个开始。”

  然而,这一次印力依然没有能够成功登陆资本市场,外界普遍认为此次失利与当年印力投资方变化太频繁、战略不稳密切相关。

  时隔一年半,两次上市未果的印力等来了万科。2016年11月,万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权,并将旗下42个项目打包交由印力管理。

  成为万科一员后,印力明显加快了收并购的步伐。2018年1月,印力联合收购凯德20家购物中心;今年1月,印力收购沃尔玛在华首个自建购物中心。

  规模扩张需要资金支持,印力因此也多次释放欢迎资本的信号。万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业曾公开表示,商业地产有金融的基因,所以与资本接轨比较顺畅。“坚持自持的印力对资金需求比较大,目前资本市场对于商业地产保持乐观态度。”

  与此同时,印力在融资市场也是动作不断。今年1月,印力发行规模21.06亿元的印象1号CMBS。2月,印力发起并设立资产支持专项计划(类REITs),发行规模21.16亿元,成为市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益类REITs产品。

  万科态度微妙

  随着商业地产资本化的步伐加快,分拆印力上市似乎势在必行。而如今的印力能否独当一面,扛起“分家”大旗?

  从规模看,印力近1000万平方米的管理面积总规模已经达到行业第二。在财务上,尽管印力收归于万科旗下,但一直保持相对独立的经营格局,万科也并未将印力并表,这为印力上市之路减少了程序阻力。此外,印力在融资方面实现了“财务自由”,均是独立融资,无须万科背书。

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