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时代邻里上市被母公司拖累 资产负债率接近100%

  房企融资收紧,物业的价值开始凸显。继宝龙地产之后,前50强房企时代中国也在日前宣布拆分旗下物业时代邻里独立上市。

  根据招股书资料显示,时代邻里的上市主体成立于2019年7月,也就是递表的两个月前。相较于较宝龙地产的5个月,时代中国的拆分时间表更短,这也侧面传达出时代中国的迫切情绪。

  从物业基本面来看,时代邻里的各项指标处于行业正常范围。但公司经营活动现金流量净额时高时低,资产负债率在2018年达到97%。不排除时代中国通过子公司融资输血的可能。

  社区增值服务占比降低  未来仍依靠时代中国

  报告期内,时代邻里的各项指标均处于行业居中水平。但从长远发展来看,公司社区增值服务占比在2018年微降,未来想象空间还是集中在依靠母公司时代中国实现的规模扩张。

  根据中指院《2019物业百强报告》,广州时代物业位于中国百强物业的第13位,紧随佳兆业美好、新城悦服务之后。

  从营收来看,2016-2018年时代邻里实现营业收入分别为3.73亿元、5.19亿元、6.96亿元,年复合增速为36.6%;实现净利润0.2亿元、0.34亿元、0.64亿元,年复合增速为78.8%。

  尽管发展较快,但是在规模上时代邻里约为此前披露的宝龙商业的一半,处于10亿元营收以下的物企第二梯队。

  与大多数物业一样,时代邻里以住宅物业为主,基础物业管理服务收入占营收结构在60%左右。2018年公司在管住宅物业的平均物业管理费为每平方米每月人民币2.4元,与中指院显示的百强物业平均物业费2.3元相当。

  同期公司毛利率分别为23.2%、25%、27.4%,净利率分别为5%、7%、9%。对比同行已上市物企,时代邻里的毛利率处于行业中位,但净利率水平偏低。

  在招股书中时代邻里提到,公司面临较大的人工成本压力。2016-2018年以销售成本入账的人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%。同期,分包成本分别占销售成本总额的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年,时代邻里人工成本占比高出百强物业均值5.7个百分点。

  值得一提的是,报告期内时代邻里截至2018年12月31日全国90个在管项目中,有83个位于大湾区。在大湾区在管面积分别为11.3百万平方米、14.0百万平方米、15.5百万平方米及29.5百万平方米,分别占物业总建筑面积的86.6%、87.2%、82.7%及85.0%。

  这与地产母公司时代中国有关。2016-2019年6月,来自时代中国集团开发物业的物业管理服务收入分别占物业管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。而大湾区正是时代中国深耕之地。

  并且,由时代中国开发的未交付的总建筑面积为6.5百万平方米,预计将于未来两年交由时代邻里管理。以2019年上半年34.7百万平方米的面积计算,这6.5百万平方米相当于18.7%的面积增速。

  除此之外,报告期内时代邻里的外拓项目增速较快,占比由2016年的18.8%提升到2018年的26.8%。截至2019年6月30日,公司管理151项外拓的物业管理在管项目,较2018年12月31日增加235.6%。

  短期内,无论是外拓项目还是来自时代中国的项目储备,时代邻里的增速可期。但从长远来看,靠规模扩张的物业是一个存量市场,物业行业的增量来自于增值服务。但报告期内,时代邻里的社区增值服务收入占比走低,分别为10.7%、12%、8.5%,2019年上半年下滑至6.9%。

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