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时代邻里资产负债率连3年超95% 超3成收入来自母公司

  房企分拆物业上市成为潮流。日前,时代中国控股旗下物业企业——时代邻里控股有限公司披露上市申请资料,拟在港交所上市。

  依靠母公司时代中国实现的规模扩张,近年时代邻里发展迅速。从营收来看,收入从2016年的3.73亿元人民币增至2018年的6.96亿元,年复合增长率为36.6%,2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。

  2016年至2018年,时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元,年复合增长率为78.8%,2019年上半年公司净利润达到4180万元,同比增长50.7%。

  不过,近几年来,时代中国控股大举扩张,高溢价拿地导致负债大幅增长。截止今年中报,时代中国控股有息负债501.21亿元,比2018年末增长23.52%,其中,短期债务100.3亿元,比2018年底增长37.17%。今年前8个月,公司实现销售金额431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%。

  与此同时,时代邻里的资产负债率高于同行,2016年至2019年上半年,分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。此外,公司面临较大的人工成本压力。招股书数据显示,2016-2018年以销售成本入账的人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%。

  针对公司的财务状况及上市规划,长江商报记者发送采访函至时代邻里,截至发稿前没有得到回复。

  分拆物业上市

  9月9日,时代中国公告称,建议将公司附属公司时代邻里分拆,并于联交所主板独立上市。本次完成建议分拆及上市后,时代中国将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益,而时代邻里将不再为时代中国附属公司。

  据介绍,时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。公司成立于1998年,于2016年收购万宁物业,2019年收购东康物业。

  根据中指院《2019物业百强报告》,广州时代物业位于中国百强物业的第13位,紧随佳兆业美好、新城悦服务之后。

  时代中国本次公告并未披露时代邻里的规模情况。不过据时代中国业绩报显示,2019年上半年,时代中国为210个项目阶段提供了物业管理服务,营业收入3.33亿元,同比增长74.7%。时代中国表示,建议分拆将促使保留集团及分拆集团就其各自的业务更集中于发展、战略规划及更佳的资源分配。

  近年,时代邻里业绩增长迅速,收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元,年复合增长率为36.6%,2019年上半年公司收入增长48.1%至4.56亿元。2016年至2018年,时代邻里净利率从2010万元增至2018年的6420万元,年复合增长率为78.8%,2019年上半年公司净利润达到4180万元,同比增长50.7%。

  财经评论员严跃进向长江商报记者表示,分拆上市是一个大的主流,这和港交所这两年相对便利的上市机会有关。通过上市,也可以形成较好的物业发展模式,同时也有助于此类企业未来借上市来加快规模扩张。

  超3成收入来自母公司

  报告期内,时代邻里的各项指标均处于行业居中水平。但从长远发展来看,公司社区增值服务占比在2018年微降,未来想象空间还是集中在依靠母公司时代中国实现的规模扩张。

  近年,房企将物业资产分拆上市成为热潮,时代邻里同样依附于母公司。时代邻里的最大客户为时代中国集团,公司向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务。

  数据显示,2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月,来自向时代中国集团提供服务之收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元,分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。

  2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月,来自向公司的前五大客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元及1.33亿元,分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。其中,同期来自物业管理服务项目的收入分别为2.22亿元、3.31亿元、4.04亿元和2.96亿元,分别占比公司总收入的59.5%、63.7%、58.1%和64.9%。

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