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雅居乐难题:多元化发展难掩主业疲软 借款成本增四成

  借款成本增加四成

  陈卓林的老牌粤系房企雅居乐集团(3383.HK)自2018年迈入千亿房企阵营后,2019年再次突破千亿关口。

  3月23日,雅居乐集团全年业绩公告显示,2019年,雅居乐实现合约销售1180亿,同比增加14.9%。按10.1%目标增长率来算,雅居乐2019年超额完成预定目标。

  2019年雅居乐实现营收602.4亿元,同比增7.3%;实现净利润92.33亿元,同比增10.5%;实现归属股东净利润75.12亿元,同比增长5.4%。

  雅居乐自2015年开始进行多元化发展,并在2016年将经营战略升级为“地产为主,多元化业务并行”的模式,目前雅居乐业务主要有地产、雅生活(物业管理)、环保、酒店运营、商业管理等。

  雅居乐表示,2019年其多元化业务卓有成效。具体而言,雅居乐物业管理服务、酒店营运及环保收入实现大幅增长,分别为67.7%、11.1%及146.1%,加上投资物业租金收入,雅居乐多元化业务占其整体收入的比重为10.1%,去年同期则为3.6%。

  不过,2019年雅居乐地产主业的收入为541.77亿,同比增长3.2%,相比过往增速出现明显颓势。数据显示,2016年至2018年的地产收入增速分别为8.2%、10%和6.5%。

  受此影响,雅居乐股价自财报公布后一路走低。收报7.89港元,跌13.39%。

  事实上,整体而言,雅居乐近两年一直面临着规模放缓的压力。数据显示,2016-2019年,雅居乐合约销售额分别为528亿、897亿、1027亿和1180亿,期间同比增速分别为19.4%、52.4%、14.5%及14.9%。很显然,经过了2017年的高速增长后,虽然雅居乐站稳千亿房企阵营,但增速已经明显放缓。

  此外,2019年雅居乐利润水平出现下滑,其中毛利润下滑25.6%至183.6亿元,毛利率为30.5%,较2018年下滑了13.4个百分点。根据雅居乐的说法,毛利率下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响,导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降,进而使得整体毛利率有所下降。

  而且,在多地房地产政策收紧下,雅居乐的土储增长也有所放缓。数据显示,2019年雅居乐通过招拍挂及股权收购等方式增添42幅新地块,总建筑面积约1090万平方米,新地块的总土地金额为472亿元,相比同规模的房企处于明显弱势。

  不过,雅居乐目前的土储规模还是足够支持其推盘扩张。数据显示,截至2019年12底,雅居乐在75个城市,拥有权益总建面3970万平方米的土地储备,其中北海、昆明、崑山、溧阳、清远、石家庄、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边为新开拓市场。粤港澳大湾区仍是雅居乐重点布局区域,2019年其在大湾区的土地储备约834万平方米,占总土地储备的21%。

  相比之下,雅居乐债务情况更值得关注。2019年末,雅居乐总负债为2078.95亿,同比增长18.5%,净负债率为82.8%,同比增加了3.7个百分点。

  截至2019年末,雅居乐有息负债总额为966.7亿元。其中,银行借款及其他借款约678.62亿元,优先票据152.52亿元,境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券约135.56亿元。

  而且,截至2019年底,雅居乐短债高达423亿元,而其总现金仅有426亿元,其中受限现金超过90亿,手头现金及现金等价物仅有336亿元,不足以覆盖短债,换句话说,今年内雅居乐的现金流将继续非常紧张。

  值得一提的是,由于房企融资渠道整体收紧。2019年,雅居乐的借款成本同比增加四成,达到70.8亿元,借款利率为7.1%, 2018年利率则为6.49%相较上年增加61个基点。

  同时,受疫情黑天鹅影响,雅居乐今年销量下降明显,数据显示,今年前两个月,雅居乐合约销售仅完成80亿,同比下降约40%。其中2月的合约销售仅有29.8亿,环比下降40.6%,同比下降58.3%。

  来源:大摩财经 海星

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